Рынок земли в Украине: плюсы, минусы и подводные камни

13:24  |  11.02.2020
Рынок земли

Один из самых острых вопросов в политической и экономической жизни современной Украины – вопрос о земле. Если президенту Зеленскому и правительству удастся довести начатый в ноябре процесс создания рынка земли до завершения, то это станет, безусловно, главной новацией не только всего года, но и ближайшего десятилетия. В этом сходятся все эксперты, как те, кто выступает за открытие земельного рынка, так и те, кто настроен резко негативно к предстоящим изменениям.

Согласно соцопросам, большинство населения Украины выступает против отмены моратория и возможности продавать и покупать земельные наделы. Но власть не намерена останавливаться. Глава государства поставил задачу – с 1 октября 2020 года в стране должен начать действовать рынок земли.

Суть и цена вопроса

Рынок земли в Украине

С 2001 года в Украине, после принятия Земельного кодекса, действовал мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Для страны с рыночной экономикой – это чистейший нонсенс. Но, учитывая историю вопроса, настроения населения, ни один из предыдущих президентов или премьеров не решался изменить ситуацию.

В мире есть всего несколько стран, в которых нет рынка земли, среди них – Куба, Венесуэла и Северная Корея. Не самое почетное соседство. Даже в России, пусть и с ограничениями, можно продать и купить земельные участки. В Украине все эти годы фактически единственной формой обращения сельскохозяйственных участков была аренда.

Год за годом запрет на продажу земли продлевался. В правительстве время от времени строили планы, разрабатывали проекты создания рынка земли, но вечно что-то мешало: то выборы, то экстремальная ситуация, например, в связи с Майданом и войной на Донбассе.

Иностранные организации и партнеры Украины время от времени намекали и призывали решить как можно скорее земельный вопрос. В мире есть всего несколько стран, в которых нет рынка земли, среди них – Куба, Венесуэла и Северная Корея. Не самое почетное соседство. Даже в России, пусть и с ограничениями, можно продать и купить земельные участки. В Украине все эти годы фактически единственной формой обращения сельскохозяйственных участков была аренда.

После 2014 года ситуация в экономике резко ухудшилась. Началась война, произошло падение производства, девальвация гривны, банковский кризис. Страна оказалась на грани дефолта. Украинские власти стали сильно зависеть от иностранной помощи, кредитов МВФ и сотрудничества с Всемирным банком.

Главные требования доноров – борьба с коррупцией, децентрализация и либерализация экономики. При Порошенко к вопросу земли так и не подошли – война на Донбассе и боязнь проиграть выборы застопорили этот процесс. Все изменилось с приходом к власти Зеленского, появлением монобольшинства в парламенте и назначением нового правительства.

Новоизбранный президент сразу заявил о готовности начать кардинальные реформы и завершить процессы, которые тянутся многие десятилетия, способствуют росту коррупции и мешают развиваться экономике. Одни из главных задач на пути к экономической стабилизации и развитию – рынок земли и приватизация государственных предприятий.

В Кабинете министров главными апологетами земельной реформы выступают кроме премьера Алексея Гончарука министр экономического развития Тимофей Милованов (его министерство даже специально слили с бывшим минагрополитики) и Алексей Мушак – советник премьера по вопросам экономики и, по совместительству, двоюродный брат руководителя одного из крупнейших агрохолдингов страны.

Иностранные эксперты также выступают за реформу. По подсчетам Всемирного банка открытие рынка земли позволит добавить до 1,5% к росту экономики ежегодно.

В правительстве объясняют свою мотивацию просто – без земельной реформы невозможен экономический рост и повышение уровня жизни. По утверждениям Милованова, уже в первый год действия рынка земли ВВП Украины получит прибавку в 700 миллионов долларов США,  а к 2025 году – минимум в 4 миллиарда долларов.

Иностранные эксперты также выступают за реформу. По подсчетам Всемирного банка открытие рынка земли позволит добавить до 1,5% к росту экономики ежегодно. Превращение земли в полноценный товар поможет ликвидировать сложившиеся в отрасли коррупционные практики и привлечь дополнительные миллиардные инвестиции в течение нескольких ближайших лет.

По данным официальной статистики, на сегодняшний день стоимость аренды земельных участков за гектар в Украине, в зависимости от региона составляет от 50 до 70 долларов в год. В случае открытия рынка цена гектара составит от 1500 до 2000 долларов, стоимость аренды поднимется соответственно до отметки в 100-150 долларов.

В проекте закона, который сейчас проходит второе чтение в Верховной Раде устанавливается нормативно-оценочная цена одного гектара до 2030 года. То есть, десять лет нельзя будет продавать землю ниже этого показателя. По оценке государственных органов, такая фиксированная средняя цена за гектар составит чуть более 27 тысяч гривен в среднем за гектар.

Читайте также: Наследие Кличко: что мэр сделал для Киева

Плюсы рынка земли в Украине

Рынок земли

Реформаторы и их сторонники уверенны, что реформа в любом случае принесет больше пользы, чем вреда. По их словам, несмотря на все риски, рынок земли надо открывать, иначе будет поздно.

В частности, они указывают на то, что фактически земельный рынок уже давно существует, только он находится в тени. В результате государство не получает деньги в бюджет, а владельцы земельных паев не могут их продать или сдать в аренду по достойной цене. По оценке экспертов из правительства опасаться того, что все жители сельской местности сразу побегут продавать свою землю не стоит. В первый год работы рынка свои участки захотят продать не более 3-5% владельцев. Остальные предпочтут сдавать свои паи в аренду, как и раньше.

Кроме того, сторонники реформы упирают на то, что запрет на продажу земли является нарушением прав человека. Подкрепляют они свое мнение соответствующими решениями Европейского суда по правам человека. Этот юридический орган в делах двух украинцев (из Тернопольской и Ивано-Франковской области) был непреклонен – право продавать землю является таким же неотъемлемым, как и любое другое, связанное с собственностью. Например, продажа квартиры, дома или автомобиля ничем в этом случае не отличается.

Всего, в стране насчитывают 7 миллионов владельцев земельных паев. Они владеют чуть более 27 млн. га (общий фонд земель сельскохозяйственного назначения в Украине составляет около 40 млн. га с учетом государственных участков).


В правительстве считают, что открытие рынка земли простимулирует развитие мелкого и среднего фермерства. Также, собственник земли будет более ответственно относится к наделу, чем арендатор. Купив участок во владение, люди будут рассчитывать на долгосрочное развитие, позаботятся о качественных удобрениях, инвестициях в современную технику и бережном отношении к почве.

Особенно это важно для садоводства, выращивания ягод, цветов (именно такие хозяйства создают наибольшее количество рабочих мест в отличие от больших фирм, где техника все чаще заменяет людей). А пока что значительное количество участков в Украине находится в аренде на 7-10 лет. Бизнесу выгоднее выращивать в таких условиях рапс, подсолнечник и бобовые, которые истощают землю.

Кроме того, реформа позволит привлечь иностранных инвесторов. По миру «гуляет» около 16 триллионов «свободных» долларов. Американские и европейские фонды, китайские и саудовские компании только и ищут возможности выгодного вложения.

Физические лица и компании из России не смогут вообще покупать землю в Украине. В зоне 50-километров от границы иностранцы не смогут покупать землю даже после референдума, как бы он не завершился. В оккупированном Крыму и районах Донбасса продавать и покупать землю будет нельзя, только передавать в наследство.

При этом Милованов и компания утверждают, что опасности скупки всей земли иностранцами не будет. В закон внесены правки, согласно которым иностранцы не смогут покупать землю до проведения соответствующего референдума.

Физические лица и компании из России не смогут вообще покупать землю в Украине. В зоне 50-километров от границы иностранцы не смогут покупать землю даже после референдума, как бы он не завершился. В оккупированном Крыму и районах Донбасса продавать и покупать землю будет нельзя, только передавать в наследство.

В правительстве считают, что реформа позволит вывести земельный оборот из тени, уменьшить коррупцию в этой сфере, стимулирует, прежде всего, мелкий и средний бизнес. В новой редакции закона максимальный надел, который можно купить в одни руки установлен в пределах 10 000 га (в первом варианте – 200 000 га).

Планируется создать за счет государственных средств Фонд гарантии вкладов для мелких и средних фермеров. Дополнительно поможет Евросоюз. Брюссель подписал договор с Киевом, согласно которому в помощь малому сельхозбизнесу выделят 26 миллионов евро.

Государство также готовит деньги, которые пойдут на понижения учетной ставки для малых фермерских хозяйств (до уровня 5-7% или даже 3-5%, на данный момент кредит дается под 17-20%). Внесены изменения в законодательство, благодаря которым семейный фермерский бизнес будет платить налоги по упрощенной схеме.

В плюсы реформы сторонники относят и то, что в ее ходе приводится в порядок государственный Геокадастр. Открыт свободный доступ к реестру участков. Раньше эту информацию надо было запрашивать в государственных органах по специальной процедуре, что открывало широчайшее поле для манипуляций и коррупции. Емкость этого черного рынка оценивается правительством в сумму 250 миллионов гривен ежегодно. Справка с координатами участка может стоить от 200 гривен до 200 долларов. Также в результате проведенной проверки земельных наделов при помощи спутниковых систем «внезапно обнаружилось» более 4 миллионов нигде не учтенных гектаров земли.

После открытия рынка земли фермеры получат право закладывать свой участок в банк, брать кредит и вкладывать в развитие своего бизнеса. Это также должно привести к росту производительности, объемов производства, общей капитализации украинского сельского хозяйства.

Оплата за приобретенные наделы будет проводится только по безналичному расчету через банк, при этом покупатель должен будет предварительно подтвердить легальное происхождение своих денег.

Минусы и подводные камни рынка земли в Украины

Рынок земли

 

Как известно, у каждого плюса есть своя обратная сторона. Критиков у реформы хватает в Украине с избытком. Среди них не только оппозиция в парламенте и за ее пределами, которая стремится уловить народные настроения и повысить свой рейтинг.

Критикуют реформу Зеленского и правительства многие фермеры, бизнесмены и экономисты. Сразу отметим, что большинство специалистов считают, что реформа все-таки нужна. Такое же мнение существует среди многих фермеров и жителей сельской местности. Рынок нужен! Но как он будет функционировать в наших условиях?

Отметим, что против земельной реформы были настроены также в больших агрохолдингах. Ведь им выгодно по небольшой цене брать в аренду десятки и сотни тысяч гектар, а теперь с большой долей вероятности придется выкупать землю или повышать арендную плату.

Как отмечают критики изменений, прежде всего надо навести в стране порядок. Ведь опасность рейдерства в сельхозбизнесе никуда не делась. По-прежнему, правоохранительные и судебные органы в Украине имеют репутацию коррупционных и неэффективных. А если не будет порядка здесь, то существует не только угроза потери земли рядовыми пайщиками или средними и крупными фирмами. Иностранцы тоже не захотят заходить на рынок, на котором им никто не сможет гарантировать неприкосновенность частной собственности.


Много вопросов вызывают еще несколько аспектов. Во-первых, отношения с прежними арендаторами. В законе устанавливается преимущественное право. То есть, тот, кто арендовал земельный участок до реформы, получит право первым ее выкупить. При этом он может отказаться от своего права и передать его другому человеку. Таким образом, решает вопрос о продаже уже не владелец, а непосредственно арендатор. Как считает ряд экспертов, этот пункт был специально оставлен как лазейка для больших компаний, чтобы они могли через подставных лиц скупать большие массивы земель.

Вопросы вызывает ситуация по банкам. Эти финансовые учреждения не смогут владеть участками. Но они смогут забирать надел в качестве залога на срок в течение 2-х лет, а потом обязаны продать его, иначе государство отберет эту землю. Учитывая украинскую практику ведения дел, возникает резонный вопрос: а что помешает банку продать этот надел специально созданной для этих целей «своей» компании? Кто будет контролировать этот процесс с таким уровнем коррупции в государственных органах?

Кроме того, многие фермеры уже сейчас заявляют, что у них нет средств не покупку земли, поскольку все они вложены в производство (в технику, удобрения, семена, топливо). А в поддержку государства при получении кредита они не верят.

В пример приводится история с ипотечными кредитами для молодежи, когда однажды в бюджете вдруг не оказалось на эту программу средств, а молодым семьям пришлось выкручиваться, кто как может.  Также, эксперты указывают на то, что у многих фермеров, особенно мелких и средних могут возникнуть проблемы с легализацией своих средств необходимых для покупки земли через банки.

Не вызывает большого доверия, учитывая весь предыдущий опыт и нынешнюю ситуацию в стране, и тот факт, что иностранцам запретят покупать землю, а размер покупки в одни руки будет ограничен в 20 раз. Вариантов, как обойти эти запреты через подставных лиц или фирмы существует масса. При такой ситуации в судебной и правоохранительной системах, реформы в которых были, по сути, провалены, никто не даст гарантий, что все будет чисто.

В новой редакции закона убраны ограничения по процентному соотношению владения землей в той или иной территориальной громаде. Раньше этот показатель составлял 35%. Однако, в стране есть большое количество ОТГ, в которых весь земельный фонд не превышает 10 000 га или даже меньше.

В результате противники такого варианта реформы предрекают разорение мелких фермеров, новый виток социально-экономических проблем на селе, скрытый заход на рынок иностранного капитала через подставных лиц (который получает в своих странах кредиты под 1-2%) и тотальную победу больших банков и агрохолдингов, которые засеют все рапсом и подсолнечником.

А поскольку следить за качеством почвы в государстве некому (соответствующие органы контроля практически не работают), это приведет к истощению одного из главных украинских ресурсов, попаданию страны в зависимость от международных корпораций и дальнейшему исходу населения на клубнику в Польшу.

Читайте также: Открытия-2020: новые заведения, которые появятся в Киеве в этом году

Опыт других стран

Рынок земли

В то же время, всегда под рукой есть опыт других стран. Можно посмотреть, как это все происходило у наших соседей или государств, которые можно сравнивать с Украиной по основным параметрам.

В Польше продажу земли разрешили еще в начале 90-х годов. А вот иностранцы получили право на покупку земли только четыре года назад. Приобрести польские гектары могут только те, кто имеет вид на жительство или вступил в брак с местными жителями. Ограничение по продаже в одни руки – 500 га. При покупке земли надо заплатить налог в 5% от ее стоимости. Местные органы самоуправления следят за тем, чтобы участок использовался по целевому назначению, прописанному в документах.

Стоимость одного гектара в Польше оценивается в 9 тысяч евро. Самая дорогая европейская земля в Нидерландах – более 70 тысяч евро за 1 га. В Британии до сих пор земля принадлежит официально короне, но сдается в долгосрочную аренду на много поколений. Отметим, что в Европе хозяйство от 30 до 60 тысяч гектар считается крупным (в Украине действуют 10 больших агрохолдингов, владеющих от 100 000 до 500 000 гектар).

В 2014 году продажу для своих и иностранных граждан разрешила Словакия. Но значительных инвестиций привлечь не удалось. Налог при покупке земли устанавливают местные органы власти. В том же году, земельный рынок открыли в Румынии. Физическое лицо здесь не может купить больше 100 гектар. Много румынских владельцев сдают свои наделы в аренду и не спешат продавать.

В США более 12 млн. гектаров принадлежит иностранцам (средняя стоимость по стране 10 тыс. долларов за 1 га). В разных штатах существуют разные правила по покупке земли. В некоторых штатах действует полный запрет на продажу земли для иностранцев.

Грузия, в которой большинство населения тоже против продажи земель иностранным гражданам, отменила свой мораторий два года назад, с целью привлечь инвестиции для развития экономики.

На этом фоне явным негативным примером выделяется Аргентина. Здесь тоже была проведена реформа земельных отношений после рекомендаций МВФ. В результате выиграли латифундисты. Страна пережила за последние годы ряд тяжелых кризисов, дефолт. Только 3% крупных собственников завладели 75% земельных наделов, увеличились безработица и преступность.

А вот в Южной Корее государство сделало ставку на семейный подряд. Была продумана и воплощена в жизнь система по закупке продукции фермеров со стороны правительства, инвестированы государственные средства в ее хранение и систему транспортировки.


В УИБ («Украинском Институте Будущего») считают, что в Верховной Раде сейчас принимают достаточно компромиссный закон. Представитель этой организации Даниил Монин надеется, что закон примут, потому что за этим следит лично Зеленский, который поставил многое на карту в этом вопросе. 10 000 га для крупнотоварного производства – это мало, для мелкого много. Иностранцы способствовали бы более быстрому росту рынку, но слишком большое сопротивление реформе в таком виде среди фермеров.

Кроме Польши, в Европе получить специальное разрешение при покупке земли нужно в Норвегии. В бывших прибалтийских советских республиках, а также в Венгрии купить участок может любой гражданин ЕС.

Если рассмотреть в целом европейскую практику, то можно сделать такой вывод. Да, здесь работает открытый рынок. Но, при этом, государство довольно жестко в большинстве случаев следит за тем, чтобы все соответствовало принятым нормам и законам. Специальные органы следят за состоянием почвы, за тем, чтобы земельный надел использовался по назначению.

Следовательно, важной частью реформы должны быть эффективно работающие государственные учреждения и органы. Кроме того нужна хорошо отлаженная банковская система.  С другой стороны, у государства остается в нынешних условиях не так много ресурсов, которые позволят совершить качественный рывок в экономике и остановить миграцию украинских трудовых ресурсов.

Большинство новых стран ЕС, особенно бывшие члены соцлагеря открывали свои земли для продажи иностранцам не сразу. Для этого процесса понадобилось от 7 до 12 лет для разных государств. В РФ иностранным гражданам предоставлено только право аренды, покупать землю нельзя. В Молдавии иностранцы тоже не могут покупать землю, а вот люди с двумя паспортами – пожалуйста.

В Беларуси нет открытого рынка земли.

Мнения экспертов

Рынок земли в Украине

Мнения экспертов разделились. Команда Зеленского подвергается нападкам, как справа, так и слева. Сторонники либеральной экономики считают, что закон слишком консервативен, а президент слишком далеко зашел в вопросе уступок своим политическим оппонентам.

Такие специалисты уверены, что иностранцам надо давать доступ на рынок сейчас, несмотря ни на какие риски. В итоге цена на землю увеличится, вырастет производительность, сельское хозяйство станет намного прибыльнее. Те, кто не сумеет приспособиться к новым условиям, будут осваивать новые специальности.

Из противоположного лагеря твердят о том, что в нынешней ситуации кризиса в стране, открывать рынок земли нельзя, надо сначала экспериментировать с малыми хозяйствами (до 300-500 га). Средняя позиция заключается в том, что неважно, как выглядит сейчас подготовка к реформе, главное, что рынок земли наконец-то будет. А это хоть как-то поможет развитию экономики. Остальное можно «допилить» потом, внося правки в законы, исходя из повседневной практики.

Экономический эксперт Артем Панасюк уверен, что открыть рынок иностранцам нужно. Это увеличит объемы экспорта сельхопродукции, а значит, укрепит курс гривны, у населения повысятся доходы, поднимется уровень жизни. По мнению Панасюка, открытие земельного рынка потянет за собой улучшения в производстве сельхозтехники и транспорта.

Известный экономист Михаил Кухар говорит о том, что если новый закон будет принят, то уже через год вырастет средняя зарплата, а народное хозяйство получит дополнительные 11 млрд. долларов.

В УИБ («Украинском Институте Будущего») считают, что в Верховной Раде сейчас принимают достаточно компромиссный закон. Представитель этой организации Даниил Монин надеется, что закон примут, потому что за этим следит лично Зеленский, который поставил многое на карту в этом вопросе. 10 000 га для крупнотоварного производства – это мало, для мелкого много. Иностранцы способствовали бы более быстрому росту рынку, но слишком большое сопротивление реформе в таком виде среди фермеров.

Политолог Игорь Чаленко отмечает, что даже во фракции «Слуги народа» не все готовы голосовать за реформу. Депутатов-мажоритарщиков запугивают на местах противники земельного закона. Оппозиция внесла 4 тысячи правок, чтобы затянуть рассмотрение судьбоносного законодательного акта во втором чтении. Президент Зеленский лично приехал в парламент уговаривать депутатов голосовать. По некоторым прогнозам закон примут не раньше апреля. Зеленский хочет, чтобы рынок заработал с 1 октября.

Ольга Ходаковская, заместитель директора «Института аграрной экономики», утверждает, что в нынешнем виде реформу принимать нельзя. Она приведет к разорению мелких фермеров, к истощению земель, окончательному уничтожению украинского села. Многие сельские жители опасаются, что после открытия рынка начнутся новые манипуляции и «схематоз», а рейдерство выйдет на невиданный доселе уровень.

Представитель компании Dragon Capital Сергей Фурса обвиняет Зеленского в излишних компромиссах и хотел бы видеть более радикальный вариант открытия рынка. По его мнению, современному сельскому хозяйству не нужно столько рабочих рук при таком уровне развития технологий. Также, он считает, что в стране надо продолжать процесс урбанизации, поэтому освободившиеся работники отправятся жить в города.

Большинство экспертов выступает за «цивилизованный» рынок земли и говорят о том, что он необходим. Но как в нынешних украинских условиях будет все это выглядеть на практике?

Основные игроки на рынке уже начали готовиться к изменениям. Тревожное ожидание повисло в воздухе. Пока ясно одно, власть не собирается отступать. И, значит, скорее всего, Украина с осени этого года окажется в новых условиях. Однозначно предсказать эффект от реформы пока очень тяжело. Риски велики, ожидания огромны.


Читайте также: Smart-Киев: какие «умные» сервисы уже работают в столице

Впрочем, как это часто бывает в нашей стране, все может пойти по усредненному сценарию. А вот считать цыплят можно будет уже в первый год после открытия рынка.

Иван Буйный

Срочные новости о коронавирусе в Телеграме Мой Киев telegram ico!

Если вы нашли опечатку на сайте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Афиша Киева